서울 100억대 초고가 아파트, 거래절벽 속 신고가 행진하는 이유

서울 100억대 초고가 아파트, 거래절벽 속 신고가 행진하는 이유

강남·한강변 중심으로 이어지는 100억 이상 거래

최근 서울 부동산 시장에서 눈에 띄는 흐름이 나타나고 있습니다. 전체 거래량은 크게 줄었는데도 강남권과 한강변 주요 단지에서는 100억 원을 넘는 초고가 거래가 잇따라 성사되며 신고가를 새로 쓰고 있는 모습입니다. 거래는 얼어붙었는데 가격은 오히려 뛰는, 언뜻 상식과 어긋나 보이는 현상이 동시에 벌어지고 있는 것입니다.

부동산업계에 따르면 서초구 래미안원베일리에서는 대형 평형을 중심으로 초고가 거래가 연이어 나왔습니다. 전용 168㎡대 물건이 100억 원대 중반에서 거래되는 사례가 확인됐고, 133㎡대 역시 105억 원 넘는 가격에 손바뀜이 이루어졌습니다. 넓은 평형일수록 100억 원을 훌쩍 넘기는 가격대가 형성되고 있는 셈입니다.

서울 100억대 초고가 아파트, 거래절벽 속 신고가 행진하는 이유

한남더힐, 나인원한남... 용산 한남동도 신고가 경신

용산구 한남동 일대의 초고가 단지들도 예외는 아닙니다. 한남더힐에서는 전용 178㎡가 100억 원에 거래되며 역대 최고가를 새로 썼고, 같은 시기 전용 235㎡는 130억 원에 거래되면서 종전 최고가 대비 20억 원 넘게 뛴 가격을 기록했습니다. 인근 나인원한남 대형 평형 역시 250억 원대 거래가 이루어지며 최고가 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났습니다.

이처럼 한강변 조망권과 프라이버시가 확보되는 초고가 주거지는 일반 아파트 시장과는 다른 궤적을 그리고 있다는 분석이 나옵니다.

압구정 재건축 단지도 100억 시대 재진입

재건축 기대감이 살아있는 압구정 현대 단지들에서도 100억 원대 거래가 속출하고 있습니다. 현대1·2차의 대형 평형이 100억 원을 넘는 가격에 거래됐고, 신현대11차 역시 한때 90억 원대까지 내려갔던 가격이 다시 100억 원을 넘어서는 회복세를 보였습니다. 신현대12차 역시 이달 들어 110억 원을 웃도는 신고가를 기록했습니다.

전반적으로 최근 대형 평형 거래가는 다주택자 양도소득세 중과가 시행되기 이전 수준을 회복하는 흐름을 보이고 있으며, 일부 단지는 이를 넘어서는 신고가를 쓰고 있는 상황입니다.

왜 거래는 줄어드는데 가격만 오를까

이런 현상의 배경으로는 크게 세 가지가 꼽힙니다.

첫째, 대출 규제의 사각지대입니다.

100억 원대 초고가 주택을 매입하는 계층은 애초에 주택담보대출 의존도가 낮아, 강도 높은 대출 규제가 시행돼도 매수 여력에 큰 타격을 받지 않는다는 특성이 있습니다.

 

둘째, 입지와 희소성입니다.

한강 조망이 가능한 대형 평형, 재건축을 앞둔 상징적 단지 등은 대체재를 찾기 어려운 자산으로 꼽힙니다. 공급이 극히 제한적이다 보니 소수의 매수 희망자만으로도 신고가가 갱신되는 구조입니다.

 

셋째, 다주택자와 고가주택 보유자들의 관망세입니다.

이달 말로 예정된 부동산 세제개편을 앞두고 매도를 서두르기보다 세제 방향이 명확해질 때까지 지켜보자는 심리가 강해지면서, 매물 자체가 시장에 잘 나오지 않는 상황입니다. 실제로 고가 아파트가 밀집한 강남권 주요 지역은 거래 건수가 예전의 절반 수준에 머무르고 있는 것으로 파악됩니다.

이달 말 세제개편, 초고가 주택 기준이 관건

시장의 시선은 이달 말로 예정된 부동산 세제개편에 쏠려 있습니다. 특히 '초고가 주택'을 어떤 기준으로 규정할지가 핵심 쟁점입니다. 현재 공시가격, 실거래가, 보유세 부과 기준 등이 뒤섞인 상태에서 50억 원, 70억 원, 100억 원 등 다양한 기준선이 거론되고 있지만, 아직 사회적 합의는 마련되지 않은 상태입니다. 어떤 기준이 채택되느냐에 따라 과세 대상 범위와 시장에 미치는 영향이 크게 달라질 수 있어, 정책 불확실성이 거래 위축을 더욱 심화시키고 있다는 지적도 나옵니다.

전문가들은 세제 방향이 명확해지기 전까지는 거래 회복이 제한적일 것으로 내다보면서도, 희소성이 높은 초고가 자산에 대한 수요만큼은 당분간 꾸준히 유지될 가능성이 크다고 전망합니다. 즉 '가격은 오르고 거래는 줄어드는' 지금의 이례적인 흐름이 단기간에 해소되기는 어려울 수 있다는 것입니다.

부동산 규제를 둘러싼 논쟁

이런 현상을 두고 시장 안팎에서는 정책 효과를 둘러싼 논쟁도 이어지고 있습니다. 한쪽에서는 다주택자 중과나 대출 규제 등의 정책이 애초 취지와 달리 자금 여력이 충분한 초고가 자산 보유층에는 실질적 제약으로 작용하지 못하는 반면, 실수요자들은 오히려 대출 문턱에 막혀 내 집 마련이나 이사에 어려움을 겪는다는 비판을 제기합니다. 정책의 의도와 실제 시장 반응 사이에 괴리가 있다는 지적입니다.

반면 다른 쪽에서는 초고가 주택 시장은 원래부터 실수요보다 자산가치 보전 성격이 강한 예외적 영역이라, 이곳의 가격 흐름만으로 전체 부동산 정책의 성패를 평가하기는 어렵다는 반론도 있습니다. 오히려 세제개편을 통해 초고가 자산에 대한 과세를 명확히 하면 지금과 같은 왜곡이 줄어들 것이라는 기대도 있습니다.

이처럼 같은 현상을 두고도 해석이 엇갈리는 만큼, 이달 말 발표될 세제개편의 구체적 내용과 그에 대한 시장의 반응을 지켜볼 필요가 있어 보입니다.

마무리하며

거래는 반토막 났는데 가격은 사상 최고치를 경신하는 지금의 서울 초고가 아파트 시장은, 일반적인 부동산 시장 논리만으로는 설명하기 쉽지 않은 국면에 들어서 있습니다. 대출 규제의 영향을 크게 받지 않는 자산가 계층과, 한강변·재건축 등 대체 불가능한 입지적 희소성이 맞물리면서 만들어진 현상이라 할 수 있습니다. 앞으로 발표될 부동산 세제개편이 이 흐름에 어떤 변화를 가져올지, 특히 초고가 주택의 과세 기준선이 어디에 그어질지가 향후 시장의 방향을 가늠할 중요한 변수가 될 전망입니다. 결국 부동산 불로소득을 막겠다고 만든 정책들이 서민들의 주택사다리는 완전히 끊어 놓고 현금 부자들만을 위한 그들만의 리그로 만들어 놓았습니다. 경제를 이기는 정부는 없음을 깨닫고 올바른 정책을 세우는 정부가 되길 기대해 봅니다.

---

연관 키워드: 강남 100억 아파트, 한강변 신고가 아파트, 래미안원베일리 신고가, 한남더힐 신고가, 나인원한남 거래가, 압구정 현대 재건축, 신현대11차 신고가, 초고가 아파트 거래절벽, 다주택자 양도소득세 중과, 부동산 세제개편 초고가 주택 기준, 강남권 거래량 감소, 100억대 아파트 거래 현황