이재명 정부 부동산 정책 분석: 6.27 대책의 효과와 향후 전망

이재명 정부 부동산 정책 분석: 6.27 대책의 효과와 향후 전망

이재명 정부가 출범한 지 한 달도 되지 않아 부동산 정책의 시험대에 올랐습니다. 6월 4일 집권한 이재명 정부는 전임 문재인 정부의 부동산 정책 실패라는 무거운 과제를 안고 시작했는데요, 특히 서울 집값의 급등세가 새 정부에게 첫 번째 큰 도전으로 다가왔습니다.

문재인 정부 부동산 정책의 교훈

28차례 정책 발표에도 불구한 실패

문재인 정부는 집권 5년간 무려 28차례의 부동산 관련 정책을 발표했지만, 집값 안정화에 실패했습니다. 오히려 '똘똘한 한 채' 신드롬만 야기하며 '영끌', '벼락 거지' 등의 신조어를 남겼죠. 이러한 실패 경험은 국민들 사이에서 "진보 정부가 집권하면 집값이 오르고, 보수 정부가 집권하면 집값이 내린다"는 통념을 강화시켰습니다.

공급 정책 등한시의 후폭풍

문재인 정부의 가장 큰 실수는 '공급은 충분하다'며 주택 공급 정책을 등한시한 것이었습니다. 2020년 수도권 집값 상승세는 결국 지방으로까지 확산되어 전국적인 집값 상승을 불러왔고, 이는 정권 교체의 주요 원인 중 하나가 되었습니다.

2025년 상반기 서울 집값 급등 현상

토지거래구역 해제가 불러온 파장

올해 상반기, 특히 2분기(4~6월)에 서울 집값이 급등한 직접적인 원인은 3월 24일 서울시가 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역을 토지거래구역에서 해제한 것이었습니다. 이 조치는 집값 상승의 불씨를 제공했고, 한 달 후 서울시가 강남 3구와 용산구를 토지거래구역으로 재지정했지만 이미 늦었습니다.

풍선효과와 매물 품귀 현상

강남 3구 재지정 이후에는 인접 지역과 한강벨트로 집값 상승이 확산되는 풍선효과가 발생했습니다. 매수 수요가 몰리자 집주인들이 매물을 거두고 호가를 1억~2억 원씩 올리는 일이 비일비재했습니다. 특히 지방 자산가들이 서울 부동산에 몰려들면서 매수 경쟁이 더욱 치열해졌습니다.

6.27 부동산 대책의 내용과 효과

'6.6.6 규제'의 핵심 내용

이재명 대통령은 취임 첫 달인 6월 27일 고강도 대출 규제를 발표했습니다. 이른바 '6.6.6 규제'로 불리는 이 대책의 핵심은 다음과 같습니다:

• 주택담보대출비율(LTV) 상한을 6억 원으로 제한
• 6개월 내 기존 주택 처분 조건
• 6개월 내 전입신고 의무화

즉각적인 시장 냉각 효과

6.27 대책의 효과는 즉시 나타났습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 대책 발표 후 2주간 서울 아파트 최고가 거래량이 발표 전 2주 대비 74% 감소했습니다. 거래량도 4,693건에서 1,312건으로 급감하며 시장이 빠르게 냉각되었습니다.

부동산 전문가가 본 6.27 대책의 평가

불가피했던 정책적 선택

김인만부동산경제연구소 김인만 소장은 "나올 수밖에 없었던 정책"이라고 평가했습니다. 당시 서울 집값의 비정상적 급등을 고려할 때 정부의 개입이 불가피했다는 것이죠. 특히 지방 자산가들의 서울 부동산 집중 매수가 시장 과열의 주요 원인이었다고 분석했습니다.

한계와 우려사항

하지만 전문가들은 이 대책의 한계도 지적합니다. 매수세를 관망세로 바꾸었을 뿐, 근본적인 수요를 해결한 것은 아니라는 것입니다. 집주인들도 당장 가격을 낮출 이유가 없어 적어도 6개월간은 현재 상황이 지속될 것으로 전망됩니다.

후속 대책에 대한 전망과 우려

'맛보기' 발언이 불러온 공포감

이재명 대통령이 7월 4일 취임 한 달 기자회견에서 "이번 대책은 맛보기"라고 발언한 것이 오히려 시장에 공포감을 조성했습니다. 부동산 업계에서는 이 발언이 6.27 대책 자체보다 더 무섭다는 반응을 보이고 있습니다.

예상되는 추가 규제

업계에서는 전세 대출 규제가 다음 대책으로 거론되고 있습니다. 전세 대출에 DSR(총부채원리금상환비율) 적용과 전세 대출 한도를 3억 원으로 제한하는 방안이 검토되고 있다고 알려졌습니다. 하지만 전문가들은 이러한 추가 규제만으로는 한계가 있을 것이라고 봅니다.

주택 공급 부족 문제의 심각성

2026년부터 수도권 입주 물량 급감 예정

가장 심각한 문제는 주택 공급 부족입니다. 올해 하반기 수도권 공급 물량이 10만 5,700호, 내년에 6만 6,000호 수준인데, 2026년부터는 입주 물량이 급감할 예정입니다. 3년 전 분양 물량이 현재의 입주 물량이 되는데, 2023년 분양 물량이 직전 해 대비 반토막 났기 때문입니다.

3기 신도시의 한계

많은 기대를 받고 있는 3기 신도시도 한계가 있습니다. 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장 등 5개 지역 전체 물량이 17만 3,000호에 불과하고, 이마저 5년에 걸쳐 공급됩니다. 2018년 연말 발표된 3기 신도시가 실제 공급되기까지 8년이 걸린 것을 고려하면, 단기적 해결책이 되기 어렵습니다.

인구 감소 시대의 부동산 시장 전망

주택 구매 연령층이 핵심

합계출산율이 0.7명인 상황에서도 집값 상승세가 계속될 것으로 전망되는 이유는 무엇일까요? 전문가들은 집값에 영향을 미치는 것은 전체 인구가 아니라 '주택 구매 연령층'이라고 설명합니다. 2015년에 태어난 아이가 30세가 되는 2045년 이후에야 주택 구매 수요 감소 효과가 나타날 것으로 예상됩니다.

외국인 수요의 증가

또한 최근 국내로 유입되는 외국인들의 성격이 과거와 다릅니다. 합법적으로 장기 체류하며 최저임금 이상을 받는 외국인들이 늘어나면서, 이들이 수도권 중저가 아파트 시장을 받쳐주고 있습니다. 특히 중국인들은 안산, 시흥, 부천, 수원, 화성, 평택 등에서 활발하게 부동산을 구매하고 있습니다.

이재명 정부가 나아가야 할 방향

이념을 벗어던진 공급 중심 정책

전문가들은 이재명 정부가 이념을 버리고 공급을 위해 총력 투쟁하는 자세로 접근해야 한다고 조언합니다. 민간 재건축·재개발 지원, 1·2기 신도시 리모델링 지원, 3기 신도시 입주 앞당기기, 유휴부지 공공임대 건설, 국공유지 복합개발 등 모든 수단을 동원해야 한다는 것입니다.

재건축초과이익환수제 폐지 필요성

특히 재건축초과이익환수제(재초환) 같은 규제를 폐지해 '문재인 정부와는 다르다'는 메시지를 줘야 한다고 전문가들은 강조합니다. 현재 서울 재건축 시 평균 5억 원의 재초환을 부담해야 하는 상황에서는 정비사업 속도가 나올 수 없기 때문입니다.

지방 부동산 활성화 방안

미분양 물량 해소를 위한 특단의 대책

지방 부동산은 2만 7,000호가 넘는 미분양 물량이 쌓여 있어 침체가 심각합니다. 단순한 규제 해제로는 한계가 있고, 취득세 면제, 5년간 양도세 면제, 재산세 50% 감면 등 파격적인 인센티브가 필요하다는 분석입니다.

수요 분산 효과 기대

이러한 지방 부동산 활성화 정책은 서울로 몰리는 수요를 지방으로 분산시키는 효과도 기대할 수 있습니다. 정부와 지자체가 함께 특단의 대책을 마련한다면 상당한 효과를 볼 수 있을 것으로 전망됩니다.

결론: 종합적 접근이 필요한 시점

이재명 정부의 6.27 부동산 대책은 단기적으로는 효과를 보였지만, 장기적 안정을 위해서는 더욱 종합적인 접근이 필요합니다. 규제만으로는 한계가 있고, 공급 확대를 위한 실질적인 정책이 뒷받침되어야 합니다.

특히 문재인 정부의 실패 경험을 교훈 삼아, 국민들이 희망을 가질 수 있는 명확한 비전과 실행 가능한 로드맵을 제시해야 할 때입니다. 이념을 떠나 실용적인 정책으로 부동산 시장의 연착륙을 이끌어낼 수 있을지 주목됩니다.

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