이재명 정부 출범, '민주당 집권=집값 상승' 공식 또다시 작동할까?

이재명 정부 출범, '민주당 집권=집값 상승' 공식 또다시 작동할까?

2025년 6월 이재명 정부가 출범하면서 부동산 시장에 다시 한 번 주목이 쏠리고 있습니다. 과거 김대중, 노무현, 문재인 정부 시절 반복되었던 '민주당 집권=집값 상승'이라는 공식이 이번에도 재현될지에 대한 관심이 높아지고 있는 상황입니다. 올해 초 조기 대선 국면에서부터 "더불어민주당 집권 시 집값이 상승할 수 있으니 하루빨리 집을 사야 한다"는 밈이 각종 온라인 커뮤니티와 SNS를 뜨겁게 달구었습니다. 이러한 인식이 단순한 추측이 아닌 과거 데이터에 기반한 우려라는 점에서 더욱 주목받고 있습니다.

역대 정권별 부동산 시장 동향 분석

진보 정권 시기의 집값 상승 현상

**김대중 정부(1998-2003)**부터 시작된 진보 정권의 부동산 정책은 강한 규제와 세금 정책을 특징으로 했지만, 역설적으로 집값 급등을 막지 못했습니다.

노무현 정부(2003-2008) 시절에는 외환위기 이후 경기 활성화를 위한 부동산 규제 완화가 경기 회복세와 맞물려 집값이 상승했습니다. 특히 2006년에는 강남 재건축 이슈와 수요 급증, 공급 지연이 맞물려 수도권 아파트 가격이 1년 새 33% 이상 뛰는 기록을 세웠습니다. 이 시기에 종합부동산세 도입, DTI(총부채상환비율), 재건축초과이익환수제 등의 부동산 규제가 도입되었습니다.

문재인 정부(2017-2022) 들어서는 반등세에 공급 불확실성, 초저금리 환경이 맞물려 매수 심리가 강해져 가격이 급등하기 시작했습니다. 임기 동안 총 30여 차례 부동산 정책을 내놨지만 집값을 잡지 못했고, 천정부지로 치솟던 집값은 2020년 초부터 확산한 코로나19와 이듬해 미국발 기준금리 인상과 맞물리며 하락했습니다.

보수 정권 시기의 상대적 안정

반면 이명박·박근혜 정부 시절에는 상대적으로 집값이 덜 오르는 모습을 보였습니다. 2008년 글로벌 금융위기가 발생했던 이명박 정권에서는 경기 부양을 위해 세제 감면, 정비사업 활성화 등 부동산 규제 완화책을 다수 내놨지만, 경기 불황으로 부동산 시장은 관망세로 바뀌었습니다.

박근혜 정부에서도 경기회복을 위한 완화 정책들을 펼쳤으며, 특히 기준금리를 1%대까지 낮추고 양도소득세 감면 등 세금 및 대출 규제를 완화하면서 주택 가격이 반등세를 보이기 시작했습니다.

'민주당 집권=집값 상승' 공식의 진실

단순한 우연인가, 필연인가?

전문가들은 이러한 현상을 '우연'이 만든 공식으로 보고 있습니다. 부동산R114 김지연 책임연구원은 "집값 상승과 하락은 규제 강화와 완화가 반복되며 부동산 정책이 변화한 이유도 있지만 실상 정책과 금리, 금융 규제, 대내외 환경 등 다양한 요인이 변수로 작용하며 영향을 미친다"고 설명했습니다.

신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 "민주당이 집권하면 집값이 오른다는 것은 공급 부족과 금리 인하가 맞물린 시점에 정권이 들어섰기 때문"이라며 "노무현 정권 때 공급 부족으로 2기 신도시를 추진했고, 이명박, 박근혜 정권 들어 입주가 시작돼 가격이 안정화한 것처럼 단순히 사이클의 영향으로 볼 수 있다"고 분석했습니다.

현재 부동산 시장 상황

실제로 이재명 대통령의 임기가 시작된 6월 4일 이후에도 집값 상승세는 이어지고 있습니다. 선행지표 역할을 하는 강남 3구, 용산 등은 토지거래허가구역으로 지정돼 거래가 쉽지 않은 상황에서도 신고가가 이어지고 있으며, 재건축 기대감이 확대된 목동을 비롯해 성동구 등까지 상승 열기가 번지고 있습니다.

한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과, 6월 첫 주 서울의 아파트 매매가격이 강남 3구(강남·서초·송파) 등 선호 지역을 중심으로 18주 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

이재명 정부의 부동산 정책 방향

공급 중심 정책으로의 전환

이재명 대통령은 과거 민주당 정부의 정책 실패를 반면교사 삼아 '주택공급 확대'를 통해 집값 안정화를 이루겠다고 밝혔습니다. 정책공약집을 통해 "중산층과 서민을 위한 부동산 공급 정책에 집중하겠다"며 초고가 아파트에 대한 가격상승 억제 중심에서 중산층·저소득층을 위한 주택공급 중심의 주거 정책에 집중하겠다고 공표했습니다.

특히 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 공언하며 인위적인 수요 억제를 지양하겠다는 의지를 표명했습니다. 이는 규제 강화를 우려했던 시장에 심리적 안정감을 주려는 시그널로 작용하고 있습니다.

구체적인 공급 확대 방안

구체적으로는 다음과 같은 정책들을 제시했습니다:

• 1기 신도시 재개발 속도 증진
• 2·3기 신도시의 차질 없는 진행
• 재개발·재건축 규제 완화(용적률·건폐율 상향)
• 유휴부지 개발
• 고분양가 해소
• 공공임대주택 확대
• 1인·청년 맞춤형 주택정책 확대

정책 실현의 한계와 과제

그러나 아직 공급 방안과 관련한 정책들이 구체화되지 않았고, 공공주도 공급과 관련해 필요한 공공자금 등 투입 예산도 확실하지 않습니다. 특히 신도시 개발, 재개발·재건축을 통한 공급은 규제뿐 아니라 공사비 문제, 주민 동의, 지자체 협조 등 복잡한 절차들로 많은 시간이 소요돼 단기적 공급 효과는 제한적일 수밖에 없습니다.

과거 정부의 공급 약속이 실현되지 않았던 경험 때문에, 구체적 로드맵과 실행력이 뒷받침되지 않으면 시장 신뢰를 얻기 어려운 것도 과제입니다.

전문가들이 제시하는 해결방안

세제 개편의 필요성

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "양도소득세 중과를 폐지하고 보유세를 올리되, 거래세는 낮추는 쪽으로 전체적인 세법 개정이 필요하다"며 "지방의 악성 미분양 해소를 위해서는 보유세, 거래세와 함께 취득세·등록세도 개편이 필요하다"고 제언했습니다.

투트랙 전략의 필요성

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "지방은 취득세, 양도세 혜택을 줘 수요를 일으킬 방안을 마련하고 서울은 단기적으로 수요가 집중되지 않도록 조절하는 등 투트랙의 전략이 필요하다"고 주장했습니다.

시장원리 회복의 중요성

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "수요가 있는 곳에 충분한 공급을 제공하는 시장원리가 돌아가도록 다주택자 규제 완화, 재건축초과이익환수제 등 정비사업 저해 요인을 제거하고 보유세 완화 등 측면의 접근이 필요하다"고 말했습니다.

규제 강화 가능성과 시장 전망

긴급대책 도입 가능성

일각에서는 규제 강화 가능성도 점쳐지고 있습니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "만약 정부가 시장 과열을 막고자 규제 중심으로 가고자 한다면 문재인 정부에서 했던 정책들을 순식간에 끌어올 수 있다"면서 "종부세, 재초환, 양도세 중과, 취득세 중과, 민간택지 분양가상한제, 토지거래허가구역 등 기존 규제 장치들이 모두 살아있어 도입할 필요 없이 넓히기만 하면 된다"고 지적했습니다.

현재 규제 체계의 특징

윤석열 정부 들어 양도소득세 중과를 2026년 5월 9일까지 유예하고, 취득세도 조정대상지역 외에는 2주택까지 일반과세 수준으로 낮췄습니다. 보유세(재산세+종합부동산세)도 공정시장가액, 공시가격을 현실화하며 완화했습니다. 그러나 조정지역 내 주택 양도 시 2주택자는 누진세율 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 중과하는 양도세 중과는 유예됐을 뿐 폐지되지 않았습니다.

부동산 투자자를 위한 실전 가이드

내 집 마련을 서둘러야 하는 이유

전문가들은 과거 진보 정권들과 비슷하게 집값 상승 흐름이 이어질 것으로 예상돼 내 집 마련을 서두르는 것이 좋다고 입을 모았습니다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "토지거래허가구역 확대 재지정에도 한강 벨트를 중심으로 집값 상승이 계속되면서 규제로 막을 수 있다는 심리적 마지노선이 뚫렸고, 금리 인하 기조와 입주 물량 부족, 정치적 불확실성 해소 등 복합적인 영향들이 맞물려 서울 집값은 주요 지역을 중심으로 계속해 상승할 것"이라고 전망했습니다.

투자 전략과 주의사항

양지영 전문위원은 "집값 상승 움직임이 확실한 만큼 실 수요자라면 가능한 빨리 집을 사는 것이 좋다"면서 "1기 신도시 재건축 선도지구는 입지가 좋은 지역인 만큼 수요를 분산하고 대기 수요를 낳을 수 있어 정부가 공급에 속도를 낼 수 있도록 해야 한다"고 조언했습니다.

윤지해 랩장은 "여력이 있다면 빨리 집을 사는 것이 좋지만, 청약은 치열하고 분양가는 비싼 데다, 서울 내 주요 핵심지역은 너무 많이 올라 대출이 여의치 않은 상황"이라며 "높아진 분양가에 신축에서 준신축으로 눈을 돌려 이미 프리미엄이 반영돼 10년 차 이상에서 자금 수준, 대출 여력, 소득 수준 등을 잘 따져 매매 계획을 세우는 게 좋다"고 제안했습니다.

'영끌'의 위험성과 합리적 접근

전문가들은 '영끌(영혼까지 끌어모은 대출)'은 지양하되, 자금에 맞춰 조금이라도 빨리 내 집 마련을 서두르는 것이 좋다고 조언합니다. 과도한 레버리지보다는 안정적인 자금 계획 하에서 부동산 투자에 접근하는 것이 중요합니다.

결론: 2025년 부동산 시장 전망

이재명 정부 출범과 함께 '민주당 집권=집값 상승'이라는 공식이 다시 한 번 작동할 가능성이 높아 보입니다. 공급 부족 우려, 스트레스 DSR 3단계 등 대출 규제, 금리 인하 기조, 정치적 불확실성 해소 등 다양한 요인들이 맞물려 당분간 집값 상승 압력이 지속될 것으로 전망됩니다.

다만 정부의 공급 확대 정책이 구체적으로 실현되고 실행력을 갖춘다면 중장기적으로는 시장 안정화에 기여할 수 있을 것입니다. 부동산 투자자들은 과도한 레버리지를 피하면서도 적절한 타이밍에 투자 기회를 잡는 것이 중요할 것으로 보입니다.

앞으로 이재명 정부의 구체적인 정책 실행 과정과 시장의 반응을 지켜보며, 변화하는 부동산 시장에 적절히 대응하는 것이 필요한 시점입니다.

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